O novo Código de Processo Civil Lei 13.105/2015 que entrou em vigor em março do ano de 2016 incluiu as despesas de condomínio no rol dos títulos executivos extrajudiciais, o que representou um grande avanço na recuperação da inadimplência em condomínios.

Antes da entrada em vigor da referida lei acabava sendo inviável para os condomínios buscar a cobrança judicial de taxas de condomínio, e isso se dava por dois motivos. O primeiro deles é que a ação proposta era uma ação de cobrança, o outro é que na maioria das vezes as despesas com o processo ficavam sempre mais caras do que a despesa devida pelo condômino. Nesse rompante administrar um condomínio sempre era um grande problema, pois se o condômino resolvesse não pagar ele gerava uma grande dor de cabeça para a administração, por conta do desfalque financeiro.

A ação de cobrança (o primeiro dos problemas) é um processo muito mais demorado que a ação de execução, porque a ação de cobrança é um processo de conhecimento, onde a pessoa precisa provar a origem do débito e sobretudo as possibilidades de defesa acabam por atrasar muito o final do processo. Já na ação de execução a dívida é pressuposta, dessa maneira não há necessidade de se provar origem do débito e as possibilidades de defesa são mais restritas. A ação de execução já inaugura uma fase expropriatória, ou seja, a busca de bens do devedor. A novidade do novo código, portanto, tornou a cobrança da inadimplência um processo que tende a ser bem mais rápido.

Por outro lado, no que se refere às despesas com a propositura da ação, havia um entendimento que os condomínios não podiam escolher o rito sumaríssimo do juizado especial cível (o famoso “juizado de pequenas causas”) onde quem propõe a ação não precisa pagar custas iniciais para o Estado. Dessa maneira os condomínios eram obrigados a partir para a justiça comum e pagar as custas iniciais do processo, o que inviabilizava o manejo de uma ação, na maioria das vezes.

Os juízes que julgavam dessa maneira aplicavam um entendimento cuja discussão estava superada desde o ano de 2012, quando o FONAJE editou ENUNCIADO 9. Isso significa que desde o ano de 2012 já havia um sinal claro de que os condomínios podem pleitear a cobrança de sua inadimplência através do rito sumaríssimo, ou seja, onde não há necessidade do pagamento de custas.

Trocando em miúdos, desde o novo CPC ficou mais barato executar débitos condominiais porque supramencionado ENUNCIADO 9 tratou de desonerar os condomínios, que não precisam pagar pra correr atrás dos devedores. Da mesma maneira o procedimento ficou mais rápido, porque desde a entrada em vigor do novo código, o processo já tem início na fase de execução.

André Luis Moreira Silva, advogado.