QUANTO EU PERCO SE DEVOLVER MEU LOTE?

Você já se deparou com alguém que paga parcelas de um lote, mas que por algum motivo precisa devolvê-lo para o vendedor? Você é essa pessoa? Então fique atento, pois este artigo trará informações muito importantes para que você tenha seu dinheiro de volta de maneira adequada, pois não são raros os casos onde o consumidor, por desconhecer seus direitos, acaba por perder muito, ou quase tudo, quando precisa devolver um lote.

Pois bem, sempre que um contrato de compra e venda de um lote precisa ser desfeito, é necessário investigar primeiro de quem é a culpa no desfazimento do contrato, ou seja, se a culpa é do comprador ou do vendedor, pois isso é que vai decretar se a incorporadora (vendedora) pode ou não reter algum percentual do consumidor (comprador). Se a culpa é da incorporadora a lei entende que ela não poderá reter nada, e nesse caso você, consumidor, terá todo o seu dinheiro de volta; mas se é você quem decidiu devolver o lote, a incorporadora poderá reter um percentual. Só que isso tem um limite e ele será abordado adiante.

É importante dizer que a causa mais comum de culpa da incorporadora é o atraso na entrega das obras de infraestrutura. Na maioria das vezes as empresas prometem entregar benfeitorias como: asfalto, iluminação, água e rede de captação, mas não cumprem os prazos. Isso é motivo para que o consumidor busque desfazer o contrato sem pagar nenhuma multa, afinal, quem deixou de cumprir o combinado foi a incorporadora (vendedora).

Existem outras circunstâncias onde entende-se que é a incorporadora quem dá causa ao desfazimento do contrato, como, por exemplo, a cobrança de juros abusivos. Esse tema, no entanto, é mais complexo e merece um artigo só pra ele, portanto, não se falará de juros ilegais aqui.

A outra hipótese de desfazimento do contrato, ou seja, quando é sua (consumidor) a iniciativa de desfazer o contrato, dá à incorporadora o direito de reter, no máximo, 10% (dez por cento) de todos os valores pagos por você, consumidor.

Acontece que até o ano de 2018 não havia nenhuma lei que dissesse expressamente qual era o valor máximo a ser retido pelas incorporadoras, caso um cliente quisesse desfazer o negócio. Por conta dessa lacuna legislativa haviam contratos que previam perdas de 40%, 50% e até a perda integral dos valores pagos, o que é violentamente contra o Código de Defesa do Consumidor.

Apesar da lacuna na lei, haviam teses de bons juristas e o entendimento firme dos tribunais no sentido de limitar a “multa rescisória” em 10%. Por esse motivo, desde já é importante deixar bem claro que qualquer cláusula que determine uma perda maior do que 10% (dez por cento) é abusiva e passível de modificação na justiça. Sempre foi!

Em dezembro do ano de 2018, já no apagar das luzes do governo Temmer e depois de muita discussão, inclusive no Superior Tribunal de Justiça, (das quais tive oportunidade de participar), foi publicada a LEI Nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que ficou conhecida como Lei do Distrato. Agora existe lei expressa que limita o percentual de retenção em 10%, não há mais o que se discutir.

Além do direito de reter 10% (dez por cento), a incorporadora pode ainda deduzir até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, para compensar o período em que o comprador exerceu a posse do imóvel, ou seja, pôde usufruir dele.

Voltando aos direitos do comprador, é preciso dizer que existe também o direito de receber a restituição do valor referente às benfeitorias que fez no lote, de

acordo com o seu valor de mercado. A nova lei fez mudanças importantes nesse ponto e isso será objeto de outro texto.

O último, porém, não menos importante ponto, é o prazo em que a devolução do dinheiro deve acontecer, pois na maioria dos casos, os contratos determinam que a devolução do dinheiro acontecerá no mesmo número de parcelas que o comprador pagou. Essa cláusula não é válida e nunca foi. Antes da lei nova, não havia um prazo definido, mas o STJ, através da Súmula 543, determinava que a restituição acontecesse em parcela única. Com a modificação inserida pela nova lei, a incorporadora passou a ter o direito de devolver todo o dinheiro em até 12 (doze) meses, a contar da data em que o contrato é rescindido.

É importante, em arremate, dizer que em todos os casos, deve-se realizar a correção dos respectivos valores, de acordo com a legislação aplicável, de modo a evitar perdas para uma ou outra parte. Portanto, para saber exatamente quanto você tem a receber é necessário colocar tudo na ponta da caneta, já que cada caso é um caso.

Como pôde-se perceber, o assunto não é dos mais simples e o consumidor geralmente não conhece seus direitos, por isso é importante buscar, sempre, informação de qualidade, com um especialista no assunto.

André Luis Moreira Silva, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/GO.